父が２年前に死亡したのですが、まだ不動産の名義を書き換えていません。相続登記の

期限はないでしょうか。また、どのような書類をそろえればよいのでしょうか。


まず、相続登記自体には、いつまでに申請しないといけないという期限はありません。

相続税の申告納税期限が原則１０ヶ月と定められているため、それと相続登記の期限と混同し

て理解されている方も多いのですが、相続登記に限っていえば期限はありませんから、少なく

とも登記手続上は、今から申請されても何の問題もありません。

　次に相続登記に必要な書類ですが、一般的には次のようなものが必要となります。なお、遺

言書がある場合には、�@、�Aの書類の一部だけで足りたり、�B、�Eは不要になったりしますの

で、ご承知おき下さい。

�@被相続人（亡くなられた方）の出生から死亡までの、戸籍、改製原戸籍、除籍謄本全部〜こ

れは法定相続人を確認するための書類です。被相続人の本籍地市区町村役場の市民課等窓口で、

「○○が死亡したので、相続登記をしたい。ついては、出生から死亡までの戸籍謄本などを請

求したい」とお尋ねになればよろしいと思います。

�A法定相続人全員の戸籍謄抄本〜謄本（原本の全部の写し）でも抄本（原本の一部の写し・つ

まり、その法定相続人についての記載部分だけの写し）でもかまいません。

�B法定相続人全員の印鑑証明書

�C不動産の名義を取得される方の住民票

�D被相続人名義の不動産の固定資産評価証明書〜その不動産所在地の市区町村役場で交付して

もらえます。

�E遺産分割協議書〜被相続人の遺産を法定相続人の誰が引き継ぐかを協議していただくことに

なりますが、その結果を記載し、法定相続人全員が署名押印（実印）した書類です。当然、ご

自分達で作成することもできますが、司法書士に作成依頼をすることもできます。

私が今住んでいるところは小さい頃から住み慣れた場所ですが、仕事の都合があり転居す

ることになりました。建物は私の名義ですが、土地は母の名義になっています。母は年

老いて老人ホ−ムに入所していますので、契約などすべて私が処理してしまうつもりで

すが、問題があるでしょうか。


自由資本主義社会における財産処理に関する原則は、自分の財産は自分で自由に処分で

きるというものです。逆に言えば、他人の財産はたとえそれが近しい親族のものであって

も処分できないということです。

　つまり、おかあさんの財産はおかあさんが処分の意思を持っていない限り、その意思に

反して処分することは許されません。もちろん、細かな事務処理を親族の方、たとえばお

子さんであるあなたが一切なさることはかまいませんが、必ず処分に関するおかあさんの

意思を確認して手続を行うべきですし、事務処理に関する経過はきちんとおかあさんに報

告すべきです。意思の確認を行わないで一切を処理してしまい、おかあさんがあとからそ

れにクレ−ムをとなえたとしますと、その契約は無効ですから、買主はその不動産の所有

権を取得できませんし、おかあさんも代金を受け取る権利がないことになり大きなトラブ

ルとなりますので注意して下さい。

　また、おかあさんが高齢等の事情により意思判断能力が不十分である場合には、契約そ

のものが有効に出来ない場合もあります。おかあさんの意思判断能力がどの程度なのかに

より対応が異なりますが、基本的には裁判所でおかあさんの代わりに意思表示をする人（法

定後見人、補佐人、補助人）を選任してもらい、その人が契約などの意思表示をすること

になります。場合によっては、裁判所の許可が必要になることもあります。

　つまり、いずれにしても実印、印鑑証明書、権利証があれば登記手続ができてしまうか

らそれでいいのだというのではなく、財産に関する権利を持っている本人の、財産処分に

関する有効な意思表示がなければいけないのだということです。

父名義の建物が老朽化したので、私が銀行から借入をして増改築をしました。その際に、

私の持分を登記しないと税金がかかると言われましたが、どういうことでしょうか。


あなたの借入金で増築された部分の所有権は、本来であれば当然のことですがあなたに

あるはずなのですが、民法によれば他人の所有物（お父さんの建物）に付着してそ

れと一体になった場合、その部分の所有権は、元々の部分の所有者に帰属すること

になっています。つまり、あなたのケ−スで考えますと、あなたのお金で増築した

部分の所有権は、お父さんの建物と一体になることによりお父さんの所有物になって

しまうのです。しかし、増築部分はあなたのお金で作り上げたものですから、登記

名義をお父さんのままにしておきますと、お父さんは増築部分をあなたからただ（無償）

で取得したこと（贈与を受けたこと）になってしまうわけです。

　そして、増築部分の価値（＝増築部分建築額）につき、お父さんに対し贈与税が課

されることになるのです。この贈与税を払わなくても済むようにするため、あなたの

お金で建築した部分（増築部分）に相当するあなた名義の持分を登記簿に記載する必

要があるのです。それではどれだけの持分を登記すればよいかですが、それは、増築

部分の価格（増築部分建築費）÷（お父さん名義の建物の価格＋増築部分の価格）に

よって算出された持分、ということになります。これによって計算された持分割合を

あなたの権利として登記すれば、今回の増築に関連して贈与税が課されることにはな

りません。

最近死亡した私の母の荷物を整理していたところ、便せんに書いた遺言書が見つかり、

その遺産を私に相続させると書いてあります。この遺言書によりすぐに母名義

の遺産の名義を私に移すことが出来るのでしょうか。


結論から言いますと、その遺言書について裁判所の検認手続を受けないと、名義変

更の手続は出来ません。これは、相続人に対して遺言書が存在していること及

びその内容を知らせること、さらにその偽造、変造等を防止することを目的と

して家庭裁判所で行われる手続です。遺言書を発見した法定相続人、或いはそ

の保管を遺言者から依頼されていた相続人は、遺言者が死亡したら遅滞なく家

庭裁判所に検認の申立をしなくてはなりません。申立を受けると、家庭裁判所

は検認期日を定め、相続人に検認手続を行うことを知らせます。知らせを受け

た相続人は当日出頭しなくてもかまいません。出頭しなかった人にも家庭裁判

所から検認されたことが家庭裁判所から通知されるからです。その遺言書の中

で遺産を引き継ぐように書かれている相続人、または受遺者（法定相続人でな

いけれど、遺言書により財産を引き継ぐように書かれている人）は、検認済み

の遺言書を使って財産の引継手続（例えば、不動産の登記手続、預金名義の書

換手続）を行うことになります。
　
　なお、このような検認手続を必要とするのは、自筆遺言書に限られ、公正証

書による遺言書は検認手続をする必要がありません。

私の叔父が死亡しましたが、叔父は独身で子供もいませんでした。私の祖父母

（つまり、叔父の両親）も既に死亡しています。そのため叔父の兄である私の

父が相続人となるようですが、もし父が相続放棄をしたらその資産はどうなる

のでしょうか。叔父は遠方に住んでいて、財産も農地、山林ばかりのようなので、

父は相続放棄を考えているようです。


上記ケースのように、被相続人に配偶者も子供もなく、直系尊属（親、祖父母）

も既に死亡しているという場合には被相続人の兄弟姉妹に相続権が発生すること

になります。しかし、その兄弟姉妹が相続放棄をするなどして法定相続人がいな

くなってしまった場合、その遺産に法人格が与えられ、利害関係人（例・債権者）

等からの申立があった場合にその遺産を管理処分するための相続財産管理人が家

庭裁判所により選任されます。

　相続財産管理人は、まず、相続人が本当にいないか（戸籍上は、その存在を確

認できなくても、実際に相続人がいる場合もあるからです。例えば、本当の血の

つながりがある子供がいるのだけれど、事情があって戸籍に子としてのせられな

かった場合など）、相続人捜索の公告を官報に載せるなどし、その後その遺産に

対し債権を持っている人に対しては債権を支払い、残った財産は最終的に国に帰

属することになります。

　なお、法定相続人の資格がなくても、被相続人と生計を同じくしていたり、被

相続人の看護療養に努めていたり、その他被相続人と特別の縁故がある人（「特

別縁故者」といいます）に対しては（被相続人に対して、財産的に、あるいは生

活援助の面において特別の貢献があった人ということです）、その遺産の全部又

は一部が分け与えられる場合がありますが、家庭裁判所の許可が必要です。その

際には、被相続人とその人がどれだけ精神的、物質的に密接な関係にあったのか、

或いはその人に遺産の一部又は全部を分け与えることが被相続人の意思に合致す

ることになるのか等が裁判所の関心事となり、このような意味で被相続人との特

別な関係があったと認められて、はじめて財産分与が許可されることになります。

私の父が死亡し協議の結果、嫁いだ姉は相続しない（相続放棄）こととし

ましたが、父の車を処分（売り払った）しました。この処分により姉が相続し

ない（相続放棄）とする分割協議は効力がなくなるのでしょうか。

法的意味合いの「相続放棄」というのは、相続人である地位を放棄すると

いうことを意味し、単に死亡者の財産を相続しないということとは異なり

ます。この場合、相続放棄した人は、遺産分割協議に参加することさえも

できなくなります。一方、一般的な意味としては、家庭裁判所の手続は取

っていないけれど、遺産を相続しなかったときに、「私は相続放棄をした」

とおっしゃることがよくあります。つまり、遺産分割協議を法定相続人全

員で行い、たとえば、長男がＡ財産、次男がＢ財産をそれぞれ相続し、長

女がなにも相続しないという分割協議がまとまったときに、「長女は相続

放棄したのだ」という言い方がされることがありますが、これは法的には

正しくありません。もし、長女が相続放棄したというのであれば、法定相

続人の地位を放棄したことになりますから遺産分割協議にすら参加できま

せん。
　
　ご質問の場合、お姉さんに相続人としての地位を持っていただきたくな

いのであれば、相続放棄申述を家庭裁判所にすればよいですが、そうでな

く単に遺産を相続しないということだけでよいというのであれば、ご質問

に書いてあったような内容の遺産分割協議書に承諾のサインと実印を押し

ていただければそれで用は足りると思われます。わざわざ、家庭裁判所の

手続を取る必要はありません。

父は、長男である兄のサラ金からの借金を不動産を売却することによって

肩代わり返済をしました。これに懲りた父は自分の財産を兄に相続させたくな

いと言い、兄に相続させないような遺言を作るか、他の兄弟２人に生前贈与を

しようと考えています。しかし、知人から遺留分という権利が兄にはあると聞

きましたが、どういうことでしょうか。

法定相続人の内、配偶者、子供、直系尊属については、遺留分という権

利が認められています。これは、ある人の遺産が遺言や贈与により自分

に分け与えられなかった場合に、一定割合を受けられる権利のことを言

います。その割合は、法定相続人が直系尊属だけの場合は遺産の３分の１、

それ以外の場合は遺産の２分の１とされています。お問い合わせの例の

場合、法定相続人がお兄さんを入れて子供３人だけですから子供全体の

ために確保された遺留分が２分の１となり、これを３等分した６分の１が、

子供１人当たりの遺留分割合となります。

　これを侵害する遺言や贈与が実現された場合には、遺留分権利者はそ

の侵害を知った時から１年間内であれば、財産の取り戻しを請求できる

のです（遺留分減殺と言います）。たとえば、前の例で遺言によって全

財産が二男に与えられた場合、長男・三男は全財産の６分の１をそれぞ

れ自分に分けるように二男に請求できるのです。もちろん、請求するか

しないかは遺留分権利者の自由ですし、遺留分侵害を知ったときから１

年間という期限付きですから、全財産を分けてもらった二男が長男にそ

の財産を戻さなくて済むこともあります。

最近、新聞で、ある団体が土地取得の際に「真正な登記名義の回復」と

いう方法を使ったという記事を読みました。

これは、どういうことなのでしょうか。

人が不動産の所有権を取得しますと、登記簿には取得の原因が「原因　

平成１２年１月１０日売買」などと記載されることになっています。

「原因」としては、他に贈与、相続、交換、代物弁済、共有物分割などと

いうものがあり、「真正な登記名義の回復」もそのひとつです。これは、

登記簿上の所有名義人が真実の所有者ではないので、登記簿上の名義人も

真実の所有者名義に直さなくてはならないのだけれど、その登記原因が売

買、贈与、相続、交換等に該当しない場合にやむをえず使うことが認めら

れている「原因」とされています。しかし、登記手続は適式な書類さえ提

出されれば実行されてしまうこととあいまって、今回の新聞報道に見るよ

うな、不正な土地取得であると疑問視される事態が「真正な登記名義の回復」

という手段によって行われることもあるのです。

　なお、登記手続そのものは「真正な登記名義の回復」を原因として実行で

きたとしても、登記手続後、税務署から所有権移転の実態に関する照会文書

が届くことが多く、結果として税務署により所有権移転の実態がたとえば贈

与であると認定されれば、贈与税を支払う必要がありますので注意して下さい。

病気がちの私（７５歳）には３人子供がいますが、二男と長女が生活

一切の世話をしてくれています。長男は時々見舞いに来るだけで経済的にも援

助してくれません。僅かな私の財産を二男と長女にゆずりたいので、遺言書で

定めておきたいと思います。どのよう方法の遺言書がよいのでしょうか。

遺言書には、「自筆証書遺言」と「公正証書遺言」と「秘密証書遺言」

の３種類がありますが、実際によく利用されるのは「自筆証書遺言」と「公正

証書遺言」です。自筆証書遺言は、日付、氏名、内容全文（自分の財産をどう

したいか）を全部自分で書き、印鑑を押さなければなりません。用紙は何でも

かまいません。一方、「公正証書遺言」は公証人に遺言の内容を伝え、遺言書

を公証人に作成してもらい、最後に証人２人の立会のもと公証人が内容を口述

するので、自分で内容を確認して署名押印して作成を完了することになってい

ます。

　遺言は、要式をきちんと備えていないとせっかく作成しても無効になってし

まいますので、そういう意味では公正証書によって作成しておく方がよいでし

ょう。しかし、公正証書の場合は証人の立会を必要としていますので証人の選

定を慎重にしないとそこから他人に漏れる可能性があります。秘密保持の点で

は自筆証書遺言の方がすぐれているわけです。一般的には効力の点で確実な公

正証書遺言の利用が勧められているようですが、どうしても秘密保持を優先さ

れるのであれば、自分の遺言が有効なものであることを法律的にも確認した上

で自筆証書遺言を利用されてもよいと思います。

分譲業者から土地を買うことになったのですが、登記簿を見ると所

有者としてその分譲業者の名前が登記されていません。分譲業者は中間省略登

記で名義を私のものにすると言うのですが、どういうことでしょうか。

土地購入契約を結ぶ際、その相手方が登記簿上の所有者であること

が一般的です。つまり登記簿に所有者として記載されていることを信頼して、

登記簿上の所有者と売買契約を締結しその人に代金を支払うわけです。

したがって、今回のように登記簿上所有者になっていない分譲業者と売買契

約を結び売買代金を支払って大丈夫かという心配が出てくるわけですが、そ

の分譲業者が登記簿上の所有者ときちんと売買契約をむすびその人に売買代

金を支払っているなど実質的に所有権者となっているのであれば特に問題は

ないでしょう。

  そして、あなたが登記名義を取得する方法としてその分譲業者を所有者と

して登記しないで、登記簿上の所有者から直接あなたの名義にする方法がと

られることが多いのですが、この登記の事を中間省略登記といいます。

　この場合、おわかりのようにその分譲業者が登記簿上の所有者から権利を

取得していることにつき確認する必要が出てきますが、実際には登記手続の

依頼を受けた司法書士がそれらの作業を行うこととなります。当然こういう

やり方も法律上有効ですが、あくまでも登記手続上だけのものであり、実質

的契約関係はあくまでもあなたと分譲業者との間に存在し、元の登記簿上の

所有者とあなたとの間に契約関係が生じるものではありません。

今度、住宅用敷地を購入することになりましたが、その土地登記簿を

見ると分譲業者を債務者とする抵当権が付いており、その抵当権登記抹消は私

の残代金支払から2週間後になると言われました。大丈夫でしょうか。

抵当権が付いている不動産売買契約の場合、代金全額の支払前に債務

者がその抵当権を抹消するために必要な資金を抵当権者に支払ったり、その売買代

金でもって支払うことを抵当権者に伝え抵当権抹消に関する承諾を取り付けます。

そして売買代金全額の支払いと引き替えに、抵当権抹消登記必要書類一切を買主に

交付するのが原則です。

　あなたの場合のようにこの原則どおり行わなえないということは、分譲業者には、

あなたから支払われる代金を含めても、その抵当権を抹消するのに必要な額を用意

できない事情があるということです。したがって、あなたの購入予定土地の抵当権

登記を抹消するためには、分譲業者は他から資金を用意する必要がありますが、一

般的にはその分譲業者の資金繰りが既に苦しく、不足資金調達も困難なことが多い

と思われます。

　つまり、あなたが抵当権付きのまま土地代金全額を支払った場合、最終的には抵

当権者によって、あなた所有の土地が競売にかけられる危険性があるということで

す。そして、あなたがその土地を自分のものにしておくためには、あなたが分譲業

者の債務を抵当権者に支払う必要がでてくるのです。

父名義の土地に建物を新築することとなり、土地建物を抵当に入れて

住宅ロ−ンを組むことになりました。ところが、銀行で提出を求められている

土地権利証が見つかりません。どこで再発行してもらえばよいのでしょうか。

結論からいえば、権利証の再発行はどういう理由があってもされませ

ん。あなたが住宅ロ−ンを受ける際の土地建物への抵当権設定登記手続は、権利証

に代わる書類（保証書〜あなたのお父さんが抵当権設定登記を行う意志を持ってい

ることを保証する書類）を添付して行われます。そして、登記完了後にお父さん宛

に抵当権設定登記完了の旨の通知書が送られてくるのです。

　もともと登記手続は、不動産の売買、贈与、あるいは抵当権をつけるなどの取引

の結果を公の帳簿（登記簿）に記載する手続であり、前提として取引が有効に行わ

れていることが必要になります。「権利証」といわれているものはそれら取引に関

する登記が完了したことを証する書面にすぎず、厳密な意味で権利を証明するもの

ではありません。さらに、「権利証」がなければ「保証書」という代わりの書類を

添付すれば登記手続実行は可能なのです。

　しかし、「権利証」、印鑑証明書、実印がそろうと本人が知らない間に自分の不

動産の登記簿上の名義が他人に代わってしまうこともあり得るわけで、もちろん、

その登記は本人の意志に基づかないものである以上原則として無効ですが、自分の

名義に戻すためには裁判提起が必要な場合もあります。その際には裁判費用を負担

したり、仕事を休んで裁判所に出頭しないといけない場合もありますから、「権利

証」は、大切な財産である不動産に関する重要な書類として、実印、印鑑証明書カ

−ドとは別の場所にきちんと保管しておく必要があります。